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诸葛解读：两部门下调首付比例及房贷利率，助力楼市基本面修复
2023年8月31日晚间，中国人民银行和国家金融监督管理总局发布两条政策：
1、《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》：首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于 20%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比 例统一为不低于 30%。首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率加 20个基点。
2、《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》：2023 年 8 月 31 日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的首套住房商业性个人住房贷款，自 2023年 9 月 5 日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构 提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，但在贷款市场报价利率 （LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。
对此，诸葛数据研究中心解读如下：
一、首付比例下调，购房门槛下降，高能级城市具备下调空间
新政首套比例下限为20%（之前30%），二套首付比例下限为30%（之前40%）。政策之后首付比下调力度可观，居民购房门槛进一步降低。就目前执行的情况来看，新政后高能级城市的首套房、二套房的首付比例有下调的空间，一线城市的下调空间更大，如深圳二套首付比例不低于70%，北京普宅二套首付比例不低于60%，上海普宅二套首付比例不低于50%；其次，二线城市杭州、重庆等大部分城市的首付比例均具备较大下调空间。此举对购房门槛的进一步下调，潜在受益城市较多，后续去化压力较大的城市落地时间相对较快。
二、二套房贷利率下调，换房客群成本降低
二套住房利率政策下限调整为由不低于相应期限贷款市场报价利率(LPR)加60个基点调整为不低于加20个基点，降低40个基点；从当前城市来执行的二套房贷利率来看，大部分城市实行LPR+60BP，北京上海为实行LPR+105BP。新政后二套房贷利率至少有40BP的下降幅度，例如100万的商贷，新政执行后月供成本可减少333元。
三、存量房贷利率下调更近一步，具体细节还需和银行协商
降存量首套房贷利率，利好有利差的存量首套贷款客户，也是近期呼声较高的政策。降存量房贷的主要背景在于新旧贷款利率差导致提前还款现象明显，部分存量客户利用经营贷、消费贷置换房贷。存量住房贷款利率的下降，对借款人来说可节约利息支出，有利于扩大消费和投资。对银行来说，可减少风险隐患。
存量房贷利率下调目前是大势所趋，但在具体的落地上仍待银行出具细则，本次央行在调整方式上做了限定，具体利率调整幅度由借贷双方协商确定，但调整后的利率不能低于原贷款发放时所在城市的首套住房贷款利率政策下限。目前对调整细则仍有疑问，按照央行要求贷款时高于利率下限的存量首套客群可进行置换利率，则涉及到的客群比较少且调整的幅度不大，仍高于当前执行的利率下限水平，如苏州、南京等城市，存量房贷利率下调方案具体还得看各地银行的官方落地文件。
四、新政鼓励楼市消费，助力基本面修复，市场改善预期加强
本次的政策对楼市来说迎来重磅利好，购房门槛具备进一步下调的空间，尤其二套房的购房门槛进行优化，无论是首付比例还是贷款利率均有了较大的调整。
近年来，中国房地产市场的供求关系发生转变，“一房难求”的局面已经成为过去式，过去制定的需求端调控政策应适时调整优化，虽然自2021年以来需求端政策逐步松绑，但均在之前的基础上进行小幅局部优化，从需求端政策限制的角度来看力度仍然高于2008年。本次新政优化后，政策力度几乎达到2008 年和2014年周期底部的力度。此外，此次新政最大的亮点是加大了对二套房的购房支持，有利于刺激置换需求的释放，随着前几年刚性需求的不断释放，近几年改善性住房需求比例不断上升，但换房成本较高，抑制了部分需求的释放。本次新政重点支持二套首付利率及贷款利率，有利于刺激释放二套需求的释放，提振市场活跃度。根据历史经验表明，中央级的政策对改善市场预期作用更为明显，在全国政策的指导下，预计接下来各城市跟进调整，恰逢“金九银十”，楼市进入复苏通道，基本面也有望加速修复。
值得主要的是自2021年下半年以来，楼市进入下行通道，就业及经济环境整体不及预期，市场预期不足，居民购房更加理性，虽然本次政策释放较大宽松预期，在收入预期下行背景下购房者对政策的敏感度减弱，新政释放更多购房需求助力市场加速修复，但楼市已经结束暴升时代，随着供求关系的改变，未来的房地产市场向高质量健康发展。
广深官宣“认房不认贷”，北上会跟进吗
澎湃新闻记者 计思敏广深两个一线城市同日落实“认房不认贷”政策。8月30日，广州市人民政府办公厅发布《关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，打响一线城市“认房不认贷”政策第一枪。同日晚间，深圳住建局亦发文官宣自8月31日起执行“认房不认贷”政策。广深两地均明确：居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。由此，一线城市中，已有广州、深圳两地官宣执行“认房不认贷”政策。北上是否会跟进
对于北京和上海是否会跟进出台“认房不认贷”的政策，截至发稿，两地主管部门未予回应。不过，在业内看来，北上两城跟进概率较大。诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱提到，就北京而言，7月二手住宅仅成交9122套，进入8月，截至29日北京二手住宅成交9687套，仍处于历史较低水平。“认房认贷”政策在市场活跃阶段提出，在2010年5月首次由三部门提出，2010年7月15日北京为首个执行城市，至今已经实行满13年。在房地产市场下行的背景下，以往制定的限制性政策的解除符合规律。中指研究院市场研究总监陈文静则认为，短期北京存在优化相关政策的预期。但目前北京全面执行首套房“认房不认贷”政策的可能性仍较小，预计将通过一区一策或针对特定人群如多孩家庭、老年家庭等方式推进。从新房市场而言，根据中指研究院数据，7月北京商品住宅成交面积环比下降6.4%，8月以来周均成交面积较7月周均下降接近30%，较去年同期下降15%。易居研究院研究总监严跃进则预计，“认房不认贷”政策放松路线是广州、深圳、北京、上海，且在9月初前政策有望落实到位。“认房不认贷”能起什么作用
所谓“认房不认贷”是指，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。也就是说，“认房不认贷”实质上是降低首套房的认定标准。王小嫱表示，“认房不认贷”主要利好两类购房群体，一类是常住地有一套贷款住房准备卖出房子换房，一类是在常住地外其他城市有过房贷记录本地无房的购房客群，政策执行后这两类客群再次购买房屋按照首套房的房贷利率进行计算。也就是说“认房不用认贷”能刺激积攒的“卖一买一”购房需求以及在外地有购房贷款的客群购房需求的释放。同时，“认房不认贷”政策出台，也将明显降低首套房购房门槛。拿广州来说，根据中指研究院监测数据，对于原来无房有贷款或有贷款记录的家庭，过去首付比例在40%-70%，现在再次购买住房首付将降至30%，房贷利率将由4.8%降至4.2%，有助于降低居民购房门槛和购房成本。另以深圳为例，对于有过贷款记录本地无房的购房人，此前首付比例为50%-60%，政策出台后，首付比例降至30%，贷款利率从4.8%下降至4.5%。业内预计，短期内新政将明显提振当地房地产市场活跃度，激发市场刚需和改善性需求入市。重点一二线城市
还会适度放松哪些政策
8月25日，住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局联合印发了《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。此项政策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用。有热点二线城市的央行分行工作人员表示，“认房不认贷”作为工具箱里的一项工具，具体是否使用、何时使用由政府部门来制定政策，如果有相关政策安排，我们可以配合实施。陈文静认为，从政策方向上看，除了优化“认房又认贷”外，一二线城市需求端政策大概率将继续围绕降低购房门槛和降低购房成本展开。一是降低二套首付比例，下调贷款利率加点数。二是调整普宅认定标准，或可能通过降低非普宅首付比例的方式进行优化。三是优化法拍房、非住宅、离婚购房等限购政策，库存压力大的区域或按照因区施策、一区一策原则，与人口、人才等政策相结合优化政策。除此之外，优化限售、限价政策，降低交易税费，也是政策优化方向。7月以来，官方多次喊话更好满足居民刚性和改善性住房需求。今年7月24日，中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。会议指出，要适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。7月27日，据新华社报道，近日，住房和城乡建设部召开企业座谈会，会上住建部部长倪虹表示，要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施；继续做好保交楼工作，加快项目建设交付，切实保障人民群众的合法权益。中指研究院华南分院总经理杨红侠指出，广深两个一线城市同日落实“认房不认贷”政策，向市场释放积极信号，有助于稳定市场预期，夯实市场复苏的基础。同时，随着广深政策落地，预计各地政策将加快推进，尤其是北京和上海调控政策也有望迎来优化，若政策力度较大，市场将得到明显改善。本期资深编辑 周玉华李嘉诚北京一住宅项目将开售：房价达当年地价的50多倍
澎湃新闻记者 唐莹莹 计思敏
近期，李嘉诚创立的长实集团旗下位于北京东四环外朝青板块的豪宅项目“御翠园”已经拿到预售证，即将开启预售。
据北京市住建委官网信息显示，御翠园位于北京市朝阳区姚家园东里1号院，备案名“逸翠园”，于今年7月18日获得预售证，预售范围包括9栋住宅，准许销售面积为93212.24平方米，最高拟售均价为99744.99元/平方米、最低拟售均价为90672.35元/平方米。
“我们现在预售证下来了，等公司通知随时开盘。”“御翠园”项目的销售人员表示，“我们项目是目前五环内唯一在售的新房，目前看房的人还挺多的。而且我们是准现房，房子已经盖完了，高层的玻璃都挂好了。明年年底交房。”
开发周期22年
公开资料显示，“御翠园”由长江实业旗下和记黄埔地产（北京朝阳）有限公司开发。据多家媒体此前报道，“御翠园”所在的姚家园项目地块总面积约40万平方米，由和记黄埔于2001年时以7亿元的价格拿下，楼面价仅1750元/平方米。然而，该地块出让后，直至2005年6月才开始动工，并于当年11月开盘销售。
目前，该地块已有2006年至2013年入市的“逸翠园”和2012年至2013年入市的“御翠尚府”两个项目，此次即将预售的“御翠园”项目则为该地块最后被开发的部分，开发周期长达22年。
澎湃新闻在贝壳找房平台搜索发现，目前逸翠园的7月参考均价约90545元/平方米；御翠尚府7月参考均价约94439元/平方米。
从“御翠园”的平面图来看，“御翠园”项目共26栋楼，包括8栋16~18层楼的高层及18栋低密联排产品。高层住房包括约140平方米和185平方米两种户型；低密联排产品则为约345平方米的地上三层及地下挑高6.6米的户型。
此次“御翠园”即将预售的9栋楼包括3栋16~18层楼的高层及6栋低密联排产品。其中3栋高层的拟售均价分别为96465.86元/平方米、99744.99元/平方米和98046.3元/平方米，6栋低密联排产品的拟售均价范围在90672.35~92372.54元/平方米之间，超过拿地价格51倍以上。
“御翠园”预售楼盘表。（来源：北京市住建委）售价与周边二手房基本持平
从“御翠园”的配套情况来看，该项目距离今年年底将建成的地铁3号线朝阳体育中心站约100米，周围商业配套包括国贸商圈、燕莎三里屯、丽都商圈、朝阳大悦城等。
“御翠园”区位图。（来源：网络）诸葛数据研究中心高级分析师陈霄指出，“御翠园”所属的朝青板块成交较为活跃，紧邻CBD和朝阳公园的优越位置，交通四通八达，配套成熟，接受国贸CBD的辐射，属于热门优质板块。从板块内来看，在售项目以二手房为主，单价基本在8~10万元/平。此前入市的长实集团旗下的逸翠园项目单价在9.5万元/平以上，周边还有银谷美泉家园单价在8.5万元/平以上、汇成家园售价在8万元/平以上。
澎湃新闻注意到，贝壳找房平台数据显示，以姚家园地块来看，“逸翠园”目前在售房源38套，单价在8.4万元/平方米至11.2万元/平方米不等；“御翠尚府”目前在售房源13套，单价在8.5万元/平方米至10.6万元/平方米不等。
陈霄表示，御翠园是和记黄埔在北京姚家园开发的最后一个项目，虽然此前吹风价达到10万元，但是实际申领销许价格略低，这也是顺应市场形势做出的适时调整，面对市场持续降温之下，开发商适当下调了市场预期。加上该项目地块据悉已经拿地二十年之久，开发周期长，产权缩短。
“御翠园”项目的销售人员表示，该项目是目前五环内唯一在售的新房，暂时还不知道会不会特别抢手，但关注的人挺多。
陈霄指出，在当前市场降温的背景下，御翠园下调了价格预期，平层9.8万元/平的单价相较于板块内同类项目价格相当，但是板块内新房项目不多，去化上应该不成问题。联排别墅产品在四环内也是属于稀缺性产品，入市也能获得一定的青睐。
北京商品住宅成交量
连续三个月下降
从北京市场整体情况而言，中指研究院数据显示， 今年7月北京商品住宅（不含保障房）成交规模为50.99万平方米，环比下降12.8%，同比下降8.9%。2023年1~7月，北京商品住宅（不含保障房）累计成交387.89万平方米，同比下降5.1%。
中指研究院指出，整体来看，受房地产市场下行、预期不明朗、前期推盘力度不足等影响，北京楼市持续承压，商品住宅成交量连续三个月下降，成交规模降至近5月的最低位。
从价格来看，8月16日，国家统计局发布的数据显示，7月份北上广深二手房房价全部下降，其中北京二手房价格环比均下跌0.6%。
新建住宅价格方面，中指研究院数据显示，今年7月份，北京新建住宅平均价格为44767元/平方米，环比微涨0.04%，涨幅扩大0.01个百分点；同比上涨0.39%，涨幅收窄0.23个百分点。综合1-7月来看，北京新建住宅价格累计上涨0.19%，较去年同期收窄0.46个百分点。
截至今年7月底，北京商品住宅（不含保障房）库存量约为1135.56万平方米，环比增长11.1%；去化速度进一步放缓，带动出清周期回升至18.3个月，环比提升1.9个月。
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