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魔方公寓股权冻结风波：与原业主对簿公堂，加盟模式拖累利润

本文来源：时代周报 作者：忻奇琪

9月第三次向港交所递交IPO招股书的魔方公寓，近日陷入10亿元股权被冻结的负面消息中。

据第三方平台信息显示，魔方（上海）公寓管理有限公司新增股权冻结信息，被执行人为魔方（中国）投资有限公司，冻结股权数额为10亿元，冻结日期自2022年11月25日至2025年11月24日，执行法院为上海浦东新区人民法院。

12月6日，魔方公寓品牌相关人士在回应时代周报记者采访时称：“此次事件系企业解决合同纠纷的普通法律程序，当时原告方发起诉讼时要求冻结我方10亿元资金，后续法院方又接受了我方申请，并下裁决书解封被冻结资金。但由于第三方平台信息显示可能有点滞后，目前公司并不存在被执行股权冻结的情况。”

“目前魔方公寓依然为该物业的实际运营者，且不会影响公司日常经营与现金流。”上述人士进一步表示。

同日，记者多次拨打原告方上海永久建筑集团有限公司的联系电话，但都未能接通。

原告系公寓业主方

时代周报记者查询相关信息得知，此次冻结关联的案件为《上海永久建筑集团有限公司与上海盛铎资产管理有限公司，魔方（中国）投资有限公司相关房屋租赁合同纠纷》【（2022）沪 0115 民初 66518 号】。其中，原告为上海永久建筑集团有限公司（下简称“上海永久”），被告为魔方（中国）投资有限公司和上海盛铎资产管理有限公司（下简称“上海盛铎”），11月18日已开庭。

值得注意的是，上海永久的公司注册所在地——上海市浦东新区衡安路1000号1幢，正是魔方公寓上海外高桥衡安路店的地址。12月6日晚间，时代周报记者走访该门店时了解到，目前该门店经营情况均处正常，陆续有租客返回公寓。

（陆续有租客从接驳班车下来返回衡安路社区，时代周报记者摄）

一位接近魔方公寓的相关人士则向记者透露，该门店由上海永久作为出租人，与承租人上海盛铎订立的物业租赁合约及补充协议，总可出租面积约为15283.54平方米的物业出租予上海盛铎，作零售住宅及办公用途。

沪房地浦字(2005)地第117910号房地产权证信息显示，总建筑面积约为35115.85平方米的4栋楼宇（包括该物业）均由上海永久拥有，一幅占地面积约为83728平方米的土地的相关土地使用权已出让予上海永久，期限到2054年8月29日届满，原作工业用途。

魔方公寓最新披露的招股书则显示，魔方公寓上海外高桥衡安路店累计包含562个公寓单元及1个零售单元。根据物业租赁合约及补充协议，该物业租期为15年，物业内单套公寓的租金约2000元-3500元/月，一楼零售单元的每月租金则介于每平方米120元至170元之间。

加盟管理成“黑洞”

时代周报记者还注意到，此次引发10亿股权冻结传闻的魔方公寓衡安路社区的前身，曾经还是上海另一家知名集中式公寓——微领地青年社区。

早在2021年，在宣布获得1.5亿美元D轮融资之后，魔方公寓就开启了轻资产扩张计划，通过加盟、托管、合资等合作方式快速提升规模。2021年，魔方服务当期的总在管公寓数暴增了94.4%，由上年的仅3.9万套增至约7.59万套。

在这背后，与魔方服务的一笔大额并购密不可分。

魔方服务招股书披露的信息显示，2021年公司收购了由微领地创客空间全资持有的21家项目公司，及位于上海陆家嘴黄金地段的一项目，累计斥资约9.06亿元，衡安路社区也在被收购项目之列。

规模的扩张大幅拉升了魔方公寓在集中式公寓的行业地位，但生意的本质仍然是盈利，大量非自营的项目被纳入麾下，拖累了魔方公寓的整体盈利水平。

（图片来源：魔方服务IPO招股书）

招股书显示，在直营模式之下，魔方公寓的2019年-2022年上半年的毛利率水平基本稳定在86%上下，对应的净利润率却只有0.05%。对比之下，加盟管理和第三方托管模式下，2022年上半年毛利率水平达到最高值，但也仅有68.8%，与直营模式相距甚远。

不仅如此，类似微领地这样的社区加盟管理，还让魔方公寓租客服务水平变得更加参差不齐。

在一个点评网站上，租客对衡安路社区的抱怨声比比皆是，如房屋潮湿、高额电费、噪音干扰、工作人员态度差等。

（魔方公寓衡安路社区公区，时代周报记者摄）

12月7日，一位不愿具名的长租行业业内人士向记者指出：“随着Z世代生活理念的改变，如今租客追求更好的租住条件已经是大势所趋，并且随着可支配收入增加，愿意为更加优质的居住体验买单。对集中式公寓来说，本身就更方便为租客提供增值服务，只有把握住服务多元化的机会，才有可能稳定占据市场。”

“魔方公寓”涉嫌变造营业执照 北京公司经营范围无“住房租赁”

中国网财经10月13日讯(记者李春晖) 近期乱象频发的长租公寓行业又曝出了一起违规事件。10月12日，北京市住建委公布，“魔方公寓”涉嫌变造营业执照被查处。

北京市住建委表示，城市魔方(北京)酒店管理有限公司(“魔方公寓”)在贝壳找房网站上发布房源信息，其在房源信息发布页上公示的营业执照与实际不符。经扫描营业执照上的二维码，与工商部门企业信用信息公示系统比对后发现，该公司营业执照经营范围仅有“酒店管理”、“物业管理”和“餐饮管理”3项，但其公示的营业执照经营范围还包含“长租公寓经营”、“房屋租赁”、“自有房屋租赁经营”、“业主委托房屋租赁”等7项，涉嫌变造营业执照。

对此，中国网财经记者联系了“魔方公寓”公关部门工作人员，但截至发稿对方尚未回复。

律师：变造也属于伪造

北京盈科(上海)律师事务所高级合伙人律师郭韧对中国网财经表示，营业执照属于国家机关出具的证件，变造也属于伪造，从行政法角度讲，伪造公司营业执照，由公司登记机关处以1万元以上10万元以下的罚款；对持假个体工商户营业执照或假营业执照副本、假临时营业执照经营的，应没收其假照和非法所得，可以并处一万元以下的罚款；对构成犯罪的，交由司法机关追究刑事责任。

“魔方公寓”官方微信公众号简介显示“魔方公寓是中国最大的集中式长租品牌公寓，为年轻人提供不一样的生活方式。魔方公寓在北京、上海、广州、深圳、杭州、苏州、南京、镇江、厦门、青岛、武汉、成都等20个城市均有门店。”

工商资料显示，魔方(中国)投资有限公司是此次遭到查处的城市魔方(北京)酒店管理有限公司的唯一股东。

北京市住建委称，发现这一问题后，北京市住建委执法部门立即将其涉嫌变造营业执照的行为移转工商部门查处，同时要求主流互联网平台下架该公司发布的所有房源信息。

随后，记者在发现此问题的贝壳找房网站上搜索“魔方公寓”关键字后发现，北京地区的相关房源为“0”。

经营范围中无“住房租赁”

今年8月，北京市多个部门联手，“重拳”打击“黑中介”。8月9日，北京市住建委联合市工商局、市网信办、市通信管理局和房地产中介行业协会，集中约谈了十多家房源信息发布主要网站，要求各互联网站自即日起，对于房地产经纪机构发布房源信息的，无论是从事住房租赁业务还是存量房交易业务，均须按要求在网页显著位置公示房地产经纪机构营业执照和经纪从业人员信息卡。

同时，北京市住建委要求，对于住房租赁经营企业发布房源信息的，其营业执照经营范围中须含有“住房租赁”。

中国网财经记者查询工商资料获悉，此次被查处的城市魔方(北京)酒店管理有限公司的经营范围中并无此项。

此外，“魔方公寓”在北京的另一家公司——城市魔方(北京)公寓管理有限公司的经营范围中仅有“出租商业用房、办公用房”，也没有“住房租赁”。该公司是“魔方公寓北京”官方微信公众号的认证主体。此公众号中可以看到“毕业租房”、“一键找房”、“北京门店”等内容。

郭韧律师表示，“住房租赁”不同于一般的“房屋租赁”或“中介居间”，“住房租赁”仅指居住用房。北京住建委新规要求经营住房租赁的企业增加这个经营范围，通过这种方式可以让经营相关业务的企业都在工商部门登记、备案，主管部门也能够监核和统计到。

不过郭韧律师表示，这一新规定是8月才公布实施，对于以往成立的企业是否会追溯，还有待有关部门的权威解释。

早在2017年9月，北京市住建委、市工商局等8个部门联合发布了《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知》，该通知中也提出过“住房租赁企业营业执照经营范围应当包括‘住房租赁经营’”的表述。

北京市住建委要求互联网租房平台在9月1日前完成整改，并已于9月上旬开始开展全覆盖检查，至今已经连续公布了多批企业违规和查处情况。

(责任编辑：张明江)